Balconi e manutenzione: come si ripartiscono le spese

In condominio esistono due tipologie di balconi: aggettanti o incassati. I primi sporgono rispetto alla facciata e costituiscono una sorta di prolungamento dell'unità immobiliare. Per questo motivo, spetta al proprietario dell'appartamento farsi carico delle spese relative all'utilizzo del balcone, come il rifacimento della ringhiera, della pavimentazione o dell'intonaco della parte interna.

I costi per la tinteggiatura e il ritocco di eventuali stucchi ornamentali devono, invece, vanno suddivisi fra tutti i condomini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Sul punto, la Cassazione (sentenza 14 dicembre 2017, n. 30071) ha spiegato che «(…) il rivestimento del parapetto e della soletta devono essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624)».

Ci sono poi i balconi incassati, che formano una rientranza nella facciata, nella maggior parte dei casi chiusa su due o tre lati. Le spese del parapetto in muratura, essendo una parte integrante della facciata, devono essere ripartite fra tutti i condòmini proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi, mentre per la suddivisione dei costi di manutenzione della soletta, si applica il criterio previsto per soffitti, volte e solai dall’articolo 1125 del Codice civile, secondo cui queste spese «sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

Una menzione a parte merita il ballatoio, un lungo balcone condiviso che si affaccia sul cortile interno, attraverso il quale si accede a più appartamenti dello stesso piano. Alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie del ballatoio, considerato dall’attuale giurisprudenza alla stregua di un balcone aggettante, contribuiscono i condòmini che lo utilizzano. Stesso criterio si applica per la manutenzione del piano di calpestio e del parapetto, a meno che siano presenti elementi decorativi e ornamentali: in tal caso a pagare sarebbero tutti i condòmini.